Airbnb et autres plateformes de location d’unités d’hébergement à court terme : modifications législatives et jurisprudence récente

Les changements apportés par la Loi visant principalement à améliorer l’encadrement de l’hébergement touristique et à définir une nouvelle gouvernance en ce qui a trait à la promotion internationale en décembre 2015 ont introduit certaines précisions visant à encadrer les activités menées par l’intermédiaire des plateformes en ligne de type Airbnb. Ces modifications législatives ont entraîné leur lot de critiques, tant au moment de l’adoption à la fin de 2015 que lors de l’entrée en vigueur des nouvelles règles en mai 2016. On a, notamment, beaucoup critiqué le caractère flou des nouvelles dispositions. Or, quelques mois seulement après l’entrée en vigueur de la loi, plusieurs particuliers arrivent à contourner la loi de manière à offrir des unités d’hébergement en ligne pour des périodes plus ou moins courtes et ce, en toute légalité.

De manière parallèle, la nouveauté du phénomène de l’hébergement offert par l’intermédiaire des plateformes en ligne a occasionné des litiges face auxquels les tribunaux ont tenté d’appliquer les règles existantes sur la copropriété et sur le bail de logement. Les juges et régisseurs ont néanmoins réclamé un encadrement plus précis de la location d’unités d’hébergement à court terme par les particuliers. Le présent billet a pour objet l’observation de ces changements, critiques et développements jurisprudentiels récents.

Les modifications législatives

Tout d’abord, la loi modifiée propose une définition du terme « touriste » à l’article 1:

« […] on entend par « touriste » une personne qui fait un voyage d’au moins une nuit et d’au plus un an, à l’extérieur de la municipalité où se trouve son lieu de résidence, à des fins d’agrément ou d’affaires ou pour effectuer un travail rémunéré, et qui utilise des services d’hébergement privé ou commercial. »

Cette nouveauté vise à assujettir les activités de toute personne qui offre un service d’hébergement à la loi de manière à les obliger d’obtenir une attestation de classification et de percevoir les taxes applicables. Cette attestation de classification n’est délivrée qu’en l’absence de contravention à la règlementation municipale relative aux usages. Le ministre peut également refuser de délivrer une attestation de classification en cas d’infraction survenue au cours des trois dernières années à l’une des diverses autres lois énumérées dans les nouvelles dispositions.

Ensuite, la loi modifiée établit une présomption de responsabilité au propriétaire de l’immeuble lorsqu’un service d’hébergement à court terme y est offert. En d’autres termes, le propriétaire d’un immeuble qui loue une unité d’habitation en vertu d’un bail de logement à un locataire qui offre ce logement en location à court terme sur Airbnb, par exemple, pourrait se trouver en situation d’infraction s’il n’arrive pas à établir « qu’il a fait preuve de diligence raisonnable en prenant toutes les précautions nécessaires pour en prévenir la perpétration. » Même si cette présomption n’est irréfragable, elle semble néanmoins très difficile à renverser, surtout lorsqu’on considère que le Code civil du Québec interdit au locateur de refuser de consentir à la sous-location sans un motif sérieux.

Puis, le règlement propose une définition élargie de la notion d’« établissement d’hébergement touristique » :

« […] tout établissement exploité par une personne qui offre en location à des touristes, contre rémunération, au moins une unité d’hébergement pour une période n’excédant pas 31 jours. En sont exclues les unités d’hébergement offertes sur une base occasionnelle.»

Les critiques

De nombreuses critiques ont été formulées à l’égard de l’imprécision du caractère occasionnel de l’offre. Les utilisateurs d’Airbnb se demandent, encore à ce jour, combien de nuits par année constituent le seuil maximal de la base occasionnelle. En réponse à ces critiques, le gouvernement s’est contenté de ne fournir qu’un guide d’interprétation de la loi et du règlement plutôt que de le qualifier de manière claire. Même s’il n’a pas de valeur contraignante, le guide précise la notion de « base régulière » comme habituelle, récurrente ou constante. Il fournit également des exemples d’offres faites sur une base régulière et sur une base occasionnelle, mais demeure tout de même muet sur le nombre précis de jours à partir duquel l’hôte exerce ses activités sur une base régulière.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi en mai dernier, certains utilisateurs d’Airbnb au Québec ont décidé de tirer avantage du caractère flou de la définition d’établissement d’hébergement touristique. En fait, l’article 1 du règlement spécifie que la personne qui offre en location à des touristes une unité d’hébergement pour une période n’excédant pas 31 jours contrevient à la loi si elle n’obtient pas d’attestation de classification de la manière prescrite. Afin de mettre leurs activités à l’abri de la loi, ces utilisateurs affichent la disponibilité de leur appartement pour plus de 31 jours alors qu’en réalité, ils louent pour des périodes bien plus courtes. Ils évitent, ainsi, de se placer en situation d’infraction. L’effet escompté par le législateur n’est, ainsi, manifestement pas réalisé et l’atteinte de l’objectif des changements législatifs entrés en vigueur au printemps est remise en question.

La jurisprudence récente

Du côté de la jurisprudence récente en matière de location d’unités d’hébergement à court terme par l’intermédiaire de plateformes en ligne, la nouvelle Loi sur les établissements d’hébergement touristique n’a pas encore fait couler beaucoup d’encre. Toutefois, plusieurs litiges sont nés des suites du phénomène d’Airbnb opposant, d’une part, un locateur à un locataire offrant son logement sur la plateforme et, d’autre part, un propriétaire d’une fraction d’habitation au syndicat des copropriétaires. Les tribunaux ont tenté d’y appliquer les normes existantes.

La Régie du logement et le régime juridique applicable au bail de logement

La Régie du logement a récemment appliqué les règles du Code civil du Québec sur la sous-location aux contrats liant le locataire et l’utilisateur d’Airbnb. Dans l’affaire 9177-2541 Québec inc. c. Li, un locataire utilisait son logement à des fins de sous-location à court terme à des particuliers à l’aide de la plateforme Airbnb. Mise au courant des activités de son locataire, la compagnie locatrice a imposé une augmentation substantielle du loyer, passant de 1770$ à 2770$. Le locataire a refusé l’augmentation mais a tout de même renouvelé son bail. La locatrice veut mettre fin au bail. Puisqu’il a été admis que l’augmentation du loyer visait clairement à récupérer une partie des profits que le locataire faisait à son détriment de la locatrice, elle a été jugée déraisonnable. Dans un long obiter dictum, la régisseure s’est toutefois prononcée sur le contexte particulier des sites de locations d’unités d’hébergement en ligne et au régime juridique qui lui est applicable.

D’abord, elle s’est basée sur l’article 1870 C.c.Q. pour obliger le locataire à informer son locateur à chaque fois qu’il sous-loue son logement à un utilisateur d’Airbnb. Elle a ensuite rappelé que le régime juridique du Code encadrant la location résidentielle relève de l’ordre public de protection et ce, en faveur de la partie la plus vulnérable, le locataire. De ce fait, elle conçoit difficilement que le sous-locateur affichant son logement sur la plateforme Airbnb puisse invoquer ces règles puisqu’elles ne protègent ainsi « plus une partie vulnérable, mais une partie qui détourne cette protection et en abuse pour faire un profit personnel et parfois, très substantiel. »

Toujours dans ce dossier, la Régie du logement a, quelques mois plus tard, rendu une décision interlocutoire par laquelle elle ordonnait au locataire Li de cesser toute sous-location sans l’accord écrit de la compagnie locatrice. De plus, à défaut pour le locataire de se soumettre à cette ordonnance, elle autorisait la locatrice à changer les serrures du logement du locataire. Cette autorisation accordée à la locatrice va à l’encontre de l’art. 1934 C.c.Q., qui édicte qu’ « aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l’accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire. » Cette sanction s’harmonise avec l’affirmation de la première régisseure quant à la non-applicabilité d’un régime juridique visant à assurer l’ordre public de protection.

Dans deux autres décisions rendues en juin dernier (ici et ici), la Régie du logement a appliqué les règles du bail de logement pour sanctionner des locations d’unités d’hébergement à court terme. Le tribunal a alors appliqué l’article 1856 C.c.Q., interdisant, au cours du bail, le changement de la destination du bien loué. Dans les deux dossiers, il a été mis en preuve que les activités de sous-location à court terme des locataires ont eu pour effet de changer le caractère résidentiel du logement en caractère commercial et d’augmenter les primes d’assurances du locateur. Conséquemment, les régisseurs ont conclu qu’il y a eu un changement de destination du bien loué. Finalement, dans une autre décision rendue en 2015, la Régie du logement a simplement refusé d’entendre un litige survenu entre locataire et locateur d’un logement. Dans l’affaire Achard c. Laberge-Ayotte, le locataire n’avait pas l’intention d’habiter le logement, mais plutôt de l’offrir en location à des tiers pour des séjours à court terme. La Régie a alors simplement considéré qu’en raison de sa nature commerciale, les parties ne concluaient pas un bail de logement.

La Cour supérieure et le régime juridique de la copropriété

En 2015, la Cour supérieure a été saisie d’une affaire opposant des propriétaires d’une fraction d’habitation dans un immeuble constituant une copropriété. L’un d’eux offrait son unité en location régulièrement sur des sites comme Airbnb et ce, en contravention aux dispositions de la Déclaration de copropriété prohibant l’utilisation commerciale des parties exclusives. Accueillant la demande d’ordonnance de sauvegarde des plaignants, la Cour supérieure s’est, en outre, prononcée sur le caractère commercial des activités d’un des défendeurs :

« Les activités de M. Leblanc, car c’est le seul des copropriétaires en ce moment qui essaie de louer son appartement (son unité) à court terme, sont assimilables à des activités d’hôtellerie. Il offre son appartement en location sur l’Internet en précisant que l’offre est pour, et le Tribunal cite en anglais, « a short or long term deal ». Le Tribunal considère qu’il s’agit d’une activité qui peut être assimilée à des activités d’hôtellerie et qui constitue l’exercice d’un commerce.»

En conclusion, et surtout à la lecture du dernier jugement mentionné, il semble qu’une jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur des modifications à la Loi sur l’hébergement touristique et son règlement ait pavé la voie aux nouvelles dispositions entrées en vigueur en mai dernier. Malheureusement, la nouvelle loi n’a guère apporté de précision éclairante quant à la limite entre une location d’hébergement à caractère commercial et non-commercial. Devant cette lacune, la tâche de clarification reviendra sans doute aux tribunaux.